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        Tue May 17 08:16:09 2022

        深圳掛拍的法拍房數量激增了248%,但未有明顯折價,為什么?

        深圳掛拍的法拍房數量激增了248%,但未有明顯折價,為什么?,每經記者 陳榮浩????每經編輯 程鵬 魏文藝 當大家還在關心深圳樓市成交量是否已經觸底回升時,另一邊不怎么起眼的法拍房市場的房源掛拍量卻節節攀升。 從掛拍數量來看,截至今日(12月10日),在某拍賣……


        深圳掛拍的法拍房數量激增了248%,但未有明顯折價,為什么?
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        每經記者 陳榮浩????每經編輯 程鵬 魏文藝????

        當大家還在關心深圳樓市成交量是否已經觸底回升時,另一邊不怎么起眼的法拍房市場的房源掛拍量卻節節攀升。

        從掛拍數量來看,截至今日(12月10日),在某拍賣平臺掛拍的深圳法拍房數量達到9904套。

        據廣州小鷹科技和深圳市不良資產處置協會聯合發布的《2020年深圳市住宅法拍房研究報告》,去年全年深圳的掛拍法拍房為2839套。也就是說,在過去一年不到的時間,深圳掛拍的法拍房數量激增了248%,這還不包括其他拍賣平臺的掛拍房源。

        法拍房并未有明顯折價

        法拍房的來源通常包括“金融機構借款糾紛”“民間借貸糾紛”“合同糾紛”等途徑。

        簡言之,這些被法院所強制拍賣的房產,一般債務人(原業主)過往都存在著無法履行按揭合同或無法清償債務等行為,才導致房源被法院拍賣。

        也正是因為法拍房來源的特殊性,所以在很多人的普遍認知中,“購買法拍房會存在一定風險”,這也導致絕大多數城市的法拍房價格會比市場價便宜不少。

        但深圳似乎是個例外。深圳的法拍市場,雖說房源掛牌數量上出現了顯著增加,但并未出現明顯的折價情況。

        《每日經濟新聞》記者在某拍賣平臺搜索了深圳多套即將拍賣的法拍房,發現整體上并沒有明顯的折價,甚至還有部分法拍房源價格要比市場價高出不少。

        比如即將于12月11日開拍的位于深圳寶安區西鄉街道的潤恒尚園項目房源,面積95.2平方米,總價為600.8萬元,折合單價約6.31萬元/平方米。而在第三方中介平臺以及官方的二手房指導價查詢平臺,該項目同等房源的參考價為6.47萬元/平方米。

        來源:某拍賣平臺

        再如今日流拍的福田區梅林坳嘉鑫陽光雅居項目房源,面積40.1平方米,總價約356萬元,折合單價8.88萬元/平方米,該價格甚至比第三方中介平臺和官網的二手房參考價(7.92萬元/平方米)還要高出不少。

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        來源:某拍賣平臺

        同樣于今日流拍的壹成中心花園項目房源,面積88平方米,總價612萬元,折合單價約為6.9萬元/平方米。而在第三方中介平臺以及官方的二手房指導價查詢平臺,該項目同等房源的參考價為6.8萬元/平方米。

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        來源:某拍賣平臺

        深圳房地產評估機構的從業者張雷告訴《每日經濟新聞》記者,“法院拍賣的房子,都會找相應的資產評估機構進行資產評估。但一般來說,在對房子進行資產評估的過程中,若是沒有特殊說明(如兇宅或者發生過重大案件),評估機構都會根據市場實際情況去評判,并非會因為是法拍房性質而給予更低的評估值?!?/span>

        張雷還透露,“雖說法院可以以不低于評估價70%的價格進行一拍,但拍賣的定價權還是在法院。像深圳這種流動性較強的城市,法院不愿意以太低的價格拍賣也屬正常?!?/span>

        “二拍房”更受市場關注

        《每日經濟新聞》記者注意到,今日某拍賣平臺深圳區域進行拍賣的房子共計10套,除了寶安區錦竹苑的一套房源中途中止拍賣外,其他9套房源均正常拍賣。

        從拍賣結果來看,9套房源僅有兩套有人報名。而其他拍賣房源都是“雷聲大雨點小”,圍觀跟設置提醒的人數眾多,但均無人報名。

        從報名情況來看,位于羅湖的“同樂大廈同慶閣”房源和位于布吉的“四季花城”房源分別有4人和2人報名。

        同樂大廈同慶閣項目?來源:某拍賣網

        值得一提的是,這兩套有人報名的法拍房,均為法院的第二次拍賣房源。其中,同慶閣項目拍賣的房源總價為332萬元,面積為90.79平方米,折合單價3.69萬元/平方米。而在第三方中介平臺以及官方的二手房指導價查詢平臺,該項目同等房源的參考價為4.16萬元/平方米。

        四季花城的拍賣房源也是類似情況。此次二拍的房源總價為534萬元,面積為107.7平方米,折合單價4.96萬元/平方米,該價格同樣要比官方的參考價(5.32萬元/平方米)便宜不少。

        布吉的“四季花城”項目??來源:某拍賣網

        從某拍賣平臺深圳房源的拍賣情況來看,雖然掛拍房源在顯著增加,但多數房源在一拍時難逃“流拍”的命運,市場更中意二拍的法拍房。

        參與過法拍房交易的購房者鄒健向記者表示,“如果你有看中法拍房的話,最好是等一拍流拍后再去關注,二拍價格會更低,大概會比首拍低個20%的樣子?!?/span>

        或許也正是因為這種價差的存在,也使得二拍的法拍房更容易引發公眾關注。那些參與過法拍房交易的購房者習慣性地把這稱之為“撿漏”。

        雖說部分法拍房確實存在遠低于市場價的情況,但對劉瑞杰來說,依然十分擔心法拍房后續的法律糾紛,所以遲遲沒有下手?!百I了法拍房,如果原來住戶沒有搬離的話,還要購房者自行解決,這就很麻煩了。而且還不清楚原業主是否還會有與房子相關的債務、租賃合同等,說不定還得有官司要打?!?/span>

        記者注意到,目前雖說拍賣網平臺上會列明法拍房產的諸多參考信息,如房屋類型、拍品現狀、權屬狀況、產權證信息等,但拍賣公告上通常會注明:競買人與使用人糾紛應自行依法解決,一切風險由競買人自行承擔。拍賣成交后,由買受人與相關使用人依法自行協商解決或者自行循法律途徑處理。

        “部分法拍房價格相對略低,但也存在著如原房東賴著不走、長期租賃合同、稅費過高等風險?!鄙虾J泄饷髀蓭熓聞账队郎蓭熛颉睹咳战洕侣劇繁硎?,根據民法“買賣不破租賃”的原則,新的房東獲得了產權,如果原租客租約沒有到期,租金按期支付給新房東,新房東也難以提前收房。新房東要么等待租約到期,要么補償租客一筆錢后才能收房。

        “如果原房東賴著不走,新房東需要起訴到法院,由法院強制執行。而如果法院執行力度不大,新房東也是難以收房。有的法拍房,原房東負債累累,相關的稅費根本繳不起,那么原房東的稅費也要由新房東來承擔。為了避坑,要做好調查工作,充分花時間調查清楚房屋情況和研究法院公告內容?!备队郎蓭熝a充道。

        廣東華商律師事務所周爭鋒律師則建議,“購房者購買法拍房,首先在參與競拍前需要了解自己的購房資質,不然沒法辦理房產證;其次還要與銀行聯系,提前了解清楚自己的貸款情況,確保后續資金能到位。此外還需要對房產的產權、土地屬性、是否住人等情況做盡職調查。這些都是十分有必要的?!?/span>

        (應受訪者要求,文中張雷、劉瑞杰為化名)

        記者|陳榮浩??編輯|程鵬?魏文藝?王嘉琦

        校對|孫志成

        封面圖片來源:視覺中國

        |每日經濟新聞 ?nbdnews??原創文章|

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